Prioritering av detaljplaner

Linköpings kommun styr Linköpings utveckling och utbyggnad genom bland annat en planprioritering. Det innebär att vi med hänsyn till Linköping som helhet prioriterar att starta vissa nya detaljplaner framför andra för att Linköping ska växa på bästa sätt för alla. Det vill säga att rätt platser bebyggs med rätt saker vid rätt tillfälle.

Arbetet med att ta fram nya detaljplaner hanteras inte i turordning, utifrån när ansökan kom in. Detaljplanerna hanteras istället utifrån en samlad prioritering - vi bedömer var behovet av exempelvis bostäder, skolor, service och företag är störst. Och var kan befintlig infrastruktur i form av vägar, avlopp och annat utvecklas på ett bra och effektivt sätt?

Med planprioriteringen skapar vi också en bra geografisk spridning av utbyggnaden samt balans mellan tillgång och efterfrågan, för att undvika att bostäder eller lokaler som byggs står tomma eller att planera för sådant som sedan inte byggs. Samtidigt eftersträvar vi att ha en god beredskap för att möta de behov av till exempel bostäder och verksamheter som kan följa av förändringar i samhället, genom en planreserv med färdiga detaljplaner.

Hur görs planprioriteringen?

Planbesked

När en byggaktör vill förändra användningen av en specifik detaljplan skickar den in en ansökan om planbesked till kommunen. Det första steget är att samhällsbyggnadsnämnden beslutar om planbeskedet ska beviljas eller avslås. Att ett planbesked beviljas betyder att kommunen ställer sig positiv till att inleda ett arbete med att ta fram en ny detaljplan.

I samband med att ett planbesked beviljas gör kommunen en bedömning om när arbetet med detaljplanen kan starta, utifrån andra befintliga beviljade planbesked och aktuella förutsättningar. Tidpunkten för start som anges är ett riktmärke och kan komma att omvärderas och förändras om nya förutsättningar uppstår. Tidpunkten kan förändras till en tidigare eller senare start.

Exempel på förutsättningar som kan förändra en detaljplans prioriteringsordning:

Andra inkomna planbesked som bedöms ha högre eller annan prioritet.
Förändringar inom eller intill planområdet.
Nya politiska inriktningar, prioriteringar eller satsningar.

Om detaljplanen är högt prioriterad eller uppfyller akuta behov kan arbetet med den starta direkt. Prioriteringar av vissa detaljplaner görs alltid utifrån en medvetenhet om att det kan påverka startenför andra detaljplaner.

Om projektet inte är prioriterat hamnar det sist i prioriteringsordningen.

Startbeslut

Startbeslut innebär att kommunen får i uppdrag att börja arbeta med att ta fram ett förslag på en ny detaljplan. Startbeslut är det första steget i arbetet med att ta fram en ny detaljplan.

Vill du läsa om de kommande stegen i processen att ta fram en ny detaljplan? På sidan Stadsutvecklingsprocessen finns en beskrivning av hela detaljplaneprocessen.

Stadsutvecklingsprocessen - så här går det till när vi planerar framtidens Linköping

Inriktning för prioritering av detaljplaner 2023-2026

Varje mandatperiod beslutar samhällsbyggnadsnämnden om övergripande prioriteringsprinciper som anger vilka typer av detaljplaner som Linköpings kommun ska prioritera och vilka som inte ska prioriteras. Det är den politiska majoritetens önskan om riktningen för kommunens utveckling och satsningar som styr planprioriteringen.

För 2023-2026 gäller följande inriktning för prioritering:

Övergripande ingångsvärden

De övergripande ingångsvärdena utgör grunden för samhällsbyggnadsnämndens prioriteringsprinciper. Ingångsvärdena grundar sig i policys och inriktningar som kommunen beslutat om. Ingångsvärdena kan behöva ställas i relation till varandra och till helheten för att ambitionerna om en långsiktigt hållbar utveckling av kommunen ska kunna uppnås.

Följande övergripande ingångsvärde gäller vid prioritering av detaljplaner:

Riktlinjer för bostadsförsörjning

Riktlinjerna anger bland annat vilken beredskap kommunen ska ha för årligt bostadsbyggande. De anger också vikten av variation på bostadstyper och upplåtelseformer vid planeringen, i syfte att medverka till en hållbar, jämlik och varierad stad för kommunens alla invånare.

Etableringspolicyn

Kommunen ska i sin planering aktivt arbeta för att tillgodose näringslivets behov och prioritera såväl planläggning av egen mark som planläggning av privatägda fastigheter för att möjliggöra expansion för befintliga verksamheter eller nya etableringar.

Geografisk spridning

Prioriteringen av detaljplaner behöver ställas i relation till exempelvis redan pågående planering och färdiga outnyttjade byggrätter i detaljplaner inom ett visst geografiskt område i syfte att sprida planeringen, för en långsiktigt hållbar utbyggnad av kommunen.

Samordning

En detaljplan kan prioriteras eller prioriteras ner om det finns en samordningseffekt av att driva en samlad detaljplanering och/eller genomförande för flera fastigheter, flera delområden eller för flera fastighetsägare/exploatörer. Samordningseffekter kan uppnås både hos aktuell exploatör/exploatörer och resursmässigt hos kommunen. Behov av att samordna byggnationens påverkan på trafik och näringsliv kan komma att påverka prioritering, i synnerhet i stadskärnan.

Genomförande och tidplan

Kommunen ska prioritera planprojekt som förväntas och av exploatören ämnas genomföras direkt efter att detaljplanen fått laga kraft.

Outnyttjade byggrätter och pågående planering

I de fall där en byggaktör har outnyttjad byggrätt i färdiga detaljplaner eller redan har viss andel pågående planering ska en annan byggaktör ges företräde vid start av detaljplan, om det är möjligt.

Osäkerheter eller begränsande förutsättningar

Prioritering av detaljplaner kan påverkas av osäkra eller begränsande förutsättningar. Det kan innebära att kommunen bedömer att starten av detaljplanen behöver vänta tills osäkerheten minskat. Det kan exempelvis handla om osäkerheter kring när utbyggnad av statlig infrastruktur kan påbörjas eller en intilliggande verksamhet vars miljötillstånd ska ändras.

Principer för prioritering av detaljplaner

Prioriterade detaljplaner

Detaljplaner med följande inriktning eller innehåll ska ges prioritet för start under mandatperioden. Prioriteringen behöver göras tillsammans med de övergripande ingångsvärdena. Kategorierna nedan är utan inbördes prioritering eller rangordning.

Kommunalt och regionalt behov av vård, omsorg, skola, kultur och fritid

Kommunala förvaltningars fastställda lokalförsörjningsplaner samt andra kommunala och regionala behov ska prioriteras. Prioritet ges särskilt till de detaljplaner där behovet hos de kommunala förvaltningarna är särskilt ekonomiskt motiverat eller verksamhets- eller tidsmässigt viktigt.

Trygghet, social hållbarhet och integration

Detaljplaner för förtätning i områden med socioekonomiska utmaningar och i områden i behov av ökad trygghet ska prioriteras. Rätt typ av förtätning inom områdena möjliggör för ökad trygghet, social hållbarhet, breddad socioekonomisk struktur och ökad blandning av boende och upplåtelseformer. Prioritet under mandatperioden är Skäggetorp och Ryd, då flertalet detaljplaner är pågående eller färdiga i Berga. Prioritet av detaljplaner som stärker områdenas centrum, stadsdelsnod ska ges företräde. Detaljplaner som i linje med bostadsförsörjningsprogrammet erbjuder andra upplåtelseformer/boendeformer än majoriteten i segregerade områden ska prioriteras. Det kan exempelvis vara flerbostadshus, hyresrätter eller billiga bostäder i områden som Ekängen eller småhus/radhus/bostadsrätter/äganderätter i Ryd eller Skäggetorp.

Kommunal infrastruktur och kommunala tekniska anläggningar

Detaljplaner för kommunal infrastruktur, samhällsviktig teknisk infrastruktur och miljö- och hållbarhetsinovationer som skapar grunden för annan hållbar stadsutveckling och strukturer ska prioriteras.

Ostlänken och nytt stationsområde

Detaljplaner till följd av utbyggnaden av Ostlänken ska prioriteras. Detta gäller såväl detaljplaner för infrastruktur, stadsutveckling, justeringar och ersättning av verksamhetsmark eller andra behov föranledda av Ostlänkens utbyggnad. Det är viktigt att prioritera projekt som stärker kopplingar och stråk mellan nytt stationsområde och befintlig innerstad.

Småhus

Detaljplaner för småhus (radhus, parhus, kedjehus och friliggande bostäder) och en geografisk spridning av dessa i kommunen ska prioriteras. Tyngdpunkt under mandatperioden på större/mer omfattande detaljplaner föreslås i utvecklingsorterna Ekängen och Ljungsbro/Berg där möjligheten för bland annat god kollektivtrafik och kommunal service bedöms som god. Planeringen för utbyggnaden av Ekängen, Ljungsbro och Berg behöver ske stegvis och trots tidigare beslut om beräknad planstart kan godkända planbesked behöva invänta prioritering på grund av pågående planering och behov av hållbar utveckling av orterna.

Stadskärnan

Detaljplaner avseende förtätning i stadskärnan ska prioriteras för att skapa mer och bättre innerstad. Detaljplanerna ska medverka till att fullfölja avsiktsförklaringens (Framtidens stadskärna) inriktningar genom att bland annat skapa varierad markanvändning, en levande innerstad, levande bottenvåningar och ökad nattbefolkning.

Framtidens stadskärna - avsiktsförklaring

Verksamheter, industri, forskning, science, kontor, upplevelse, hotell och besöksnäring

Detaljplaner för utökning och nyetablering för näringslivets utveckling ska prioriteras. Stads- och stadsdelsnoder i ytterstaden. Detaljplaner för utveckling av stads- eller stadsdelsnoder med strategisk betydelse för ytterstadens utveckling ska prioriteras. Detaljplaner ska möjliggöra för bland annat ökad trygghet, integration, stadsdelsnära service, minskat bilberoende och ökat underlag för kollektivtrafik.

Värna värdefull åkermark

Utöver pågående uppdrag, som syftar till att bättre värna värdefull åkermark utifrån översiktsplanen, behöver åkermarkens betydelse tas hänsyn till vid planprioriteringen. Detaljplaner som innebär att värdefull åkermark inte behöver tas i anspråk behöver därför ges företräde givet en god markhushållning.

Detaljplaner som inte prioriteras

Detaljplaner med följande inriktning, innehåll ska primärt inte ges prioritet för start under mandatperioden. I vissa fall kan detaljplaner inom kategorierna ändå starta utifrån olika orsaker, bland annat utifrån övergripande ingångsvärden som exempelvis samordning med prioriterade detaljplaner.

Förtätningar i innerstaden och ytterstaden (utanför stads- och stadsdelscentrum)

Detaljplaner för förtätningar inom den utökade innerstaden (ej stadskärnan) och ytterstaden ska inte prioriteras under mandatperioden (avgränsning enligt översiktsplan). Dessa typer av detaljplaner prioriteras inte på grund av att planberedskapen är stor (pågående detaljplaner) och att planreserv (byggrätter i antagna detaljplaner) för flerbostadshus är stor efter flera år av prioritering av detaljplaner för flerbostadshus. Prioritet av detaljplaner för flerbostadshus ges istället till stadskärnan, stads- och stadsdelscentrum och framtida stationsområde.

Kommande etapper av större bostadsprojekt på kommunal mark

Detaljplaner för exempelvis Vallastadens fortsättning, nästa etapp Himna (Linghem) och Vikingstad ska inte prioriteras under mandatperioden. Motivet är delvis det samma som för prioriteringen att värna värdefull åkermark, det vill säga då kommunen redan har en stor planberedskap och planreserv där en betydande del utgör byggrätter på kommunal mark för både flerbostadshus och småhus.

Detaljplaner tillhörande utbyggnad av vatten- och avlopp, VA-planer

Detaljplanering och planering för VA-utbyggnad behöver samordnas. Utöver prioritering av start av förstudie för eventuellt utökning av VAområde för Fjälla (med eventuella efterföljande ansökningar om detaljplaner), ligger övriga detaljplaner för planering och utbyggnad enligt VA-planen senare än aktuell mandatperiod.

Frågor och svar

Planprioritering innebär att vi med hänsyn till Linköping som helhet prioriterar vissa nya detaljplaner framför andra för att Linköping ska växa på bästa sätt för alla. Det vill säga att rätt platser bebyggs med rätt saker vid rätt tillfälle. Det betyder att arbetet med att ta fram nya detaljplaner inte hanteras primärt i turordning, när ansökan kom in. Vi prioriterar istället detaljplaner utifrån samhällsbyggnadsnämndens prioriteringsprinciper, som anger av vad som är extra prioriterat under den aktuella mandatperioden.

Vi bedömer var behovet av exempelvis bostäder, skolor och service är störst. Och var kan befintlig infrastruktur i form av vägar, avlopp och annat utvecklas på ett bra och effektivt sätt? Är behovet störst just nu av småhus? Var behöver vi bygga för att minska segregationen?

Med planprioriteringen skapar vi också en bra geografisk spridning av utbyggnaden samt balans mellan tillgång och efterfrågan, för att undvika att bostäder eller lokaler som byggs står tomma och att inte planera för sådant som sedan inte byggs. Samtidigt har vi en god beredskap för att möta de behov av till exempel bostäder som kan följa av förändringar i samhället, genom en planreserv med färdiga detaljplaner.

Vilka detaljplaner som ska startas under kommande år tas fram av Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen, baserat på samhällsbyggnadsnämndens prioriteringsprinciper för mandatperioden. Vid samhällsbyggnadsnämndens sammanträde i januari eller februari presenteras dessa detaljplaner. När resurserna finns tillgängliga under året, startas de utvalda detaljplanerna, utifrån en prioritering dem sinsemellan.

Som byggaktör kan du inte påverka samhällsbyggnadsnämndens val av prioriteringsprinciper eller förvaltningens prioritering utifrån detta.

Det som du som byggaktör kan göra är att se till att utforma ditt planbesked så tydligt som möjligt utifrån de kommunala strategier och policys som finns i bland annat översiktsplan, arkitekturprogram, bostadsförsörjningsprogram eller etableringspolicy. Fundera över hur just ditt projekt kan bidra till kommunens utveckling på bästa möjliga sätt. Kan ni inom ditt område erbjuda kommunal service? Kan ni erbjuda avvikande upplåtelseform än vad det geografiska området har i övrigt, för att minska segregationen?

Byggaktören rekommenderas att vid ansökan om planbesked att lyssna in (vid bland annat byggdialog eller dialoger direkt med handläggaren) vilka behov som är aktuella just för detta geografiska område. Det finns även möjlighet att komplettera eller uppdatera redan beviljade planbesked, om nya behov eller inriktningar uppstår som byggaktören bedömer bättre möter kommunens behov.

Byggdialog

Planprioriteringens fokus måste vara på helhet, blandning och måluppfyllelse snarare än enskilda planuppdrag. Annars finns risken att kommunens sammantagna helhetsavvägning för samhällsutvecklingen inte bli balanserad och hållbar utan riskerar att gynna enskilda exploatörer, enskilda områden eller delar.

Faktorer som påverkar planens prioritering kan till exempel vara geografisk placering, planens innehåll eller att byggaktören redan har en pågående detaljplan/outnyttjad byggrätt.

Även om det finns ett behov som detaljplan X skulle uppfylla är behov inte den enda faktorn som planprioriteringen utgår från. Planprioritering innebär att vi med hänsyn till Linköping som helhet prioriterar vissa nya detaljplaner framför andra för att Linköping ska växa på bästa sätt för alla. Med planprioriteringen skapar vi också en bra geografisk spridning av utbyggnaden. Genom dessa avvägningar skapar vi en ordning bland inkomna ansökningar om nya detaljplaner som leder fram till att kommunens utbyggnad och utveckling blir hållbar (och följer översiktsplanens intentioner om utveckling, politiska mål och styrande dokument).

Det är viktigt att sprida utvecklingen geografiskt av fördelningsskäl utifrån både medborgar- och exploatörsperspektiv. Utvecklingen av kommunen behöver även ha en avvägd geografisk spridning för att kunna hantera de behov som utbyggnaden innebär för bland annat skola, kollektivtrafik, vård och privat service.

Vi ser inte på det som en kö, utan som en aktiv och ständigt pågående prioritering om fördelning av resurser och utveckling. Linköpings kommun jobbar med en planprioritering, vilket innebär att vi med hänsyn till Linköping som helhet prioriterar vissa nya detaljplaner framför andra för att Linköping ska växa på bästa sätt för alla. Det vill säga att rätt platser bebyggs med rätt saker vid rätt tillfälle. Det betyder att arbetet med att ta fram nya detaljplaner inte hanteras primärt i turordning, utifrån när ansökan kom in. Detaljplanerna hanteras istället utifrån prioritering.

Linköpings kommun bedömer att vi tar fram rätt mängd detaljplaner, då fler detaljplaner skulle medföra stora och icke önskvärda konsekvenser för kommunens ekonomi och marknaden. Vår bedömning är att fler färdiga detaljplaner inte skulle ha någon effekt på bostadsbyggandet i Linköpings kommun och att balansen mellan detaljplaner för verksamheter och bostäder är god. Kommunen har avsatt de resurser som krävs för att möta den efterfrågan som finns, utifrån kommunens befolkningsutveckling. Med planprioriteringen skapar vi en bra balans mellan tillgång och efterfrågan, för att undvika många detaljplaner som inte byggs ut eller som eventuellt behöver göras om när marknaden förändras. Kommunen behöver även aktivt göra avvägningar mellan hur stor andel av kommunens resurser som läggs på detaljplaner för bostäder, kommunal och regional service och utveckling av verksamheter och företag.

Det är också viktigt att säkerställa att vi kan möta de behov som uppstår när en detaljplan tas fram, till exempel ett större behov av att underhålla och bygga ut exempelvis vägar, ledningar för vatten och avlopp, lekplatser och cykelvägar. Kommunen har inte kapacitet eller ekonomi att bygga ut i högre takt än i dag eller sköta om fler funktioner.

Vilka detaljplaner som ska startas under kommande år tas fram av Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen, baserat på samhällsbyggnadsnämndens prioriteringsprinciper.

Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen jobbar för att ge byggaktörerna så god framförhållning som möjligt. Om du kontaktar Stadsplaneringsavdelningen vid Linköpings kommun försöker vi alltid att uppskatta under vilket år som detaljplanen kan förväntas starta, utifrån den då aktuella lägesbilden.

Ett par månader inför att resurser finns tillgängliga att starta en ny detaljplan, kontaktar Stadsplaneringsavdelningen aktören som ansökt om planbesked och ger förberedande information och behov inför planstart. Inför start av detaljplan kontaktar även Mark- och exploateringsenheten aktören för att starta arbetet med att skriva plankostnadsavtal inför planstart.

Linköpings kommun väljer att inte ta fram fler detaljplaner samtidigt, då det skulle medföra stora och icke önskvärda konsekvenser för kommunens ekonomi och även för marknaden. Vår bedömning är att fler färdiga detaljplaner inte skulle ha någon effekt på bostadsbyggandet i Linköpings kommun. Med planprioriteringen skapar vi en bra balans mellan tillgång och efterfrågan, för att undvika många detaljplaner som inte byggs ut och som behöver göras om när marknaden förändras. Samtidigt som vi förstås vill tillmötesgå det höga tryck som finns på att bygga och förändra i Linköping på bästa sätt.

Att ta fram detaljplanen med hjälp av konsulter eller i en byggaktörsdriven process skapar inte förtur i planprioriteringen. Vi ser gärna att byggaktörer meddelar om intresset finns för att använda konsulter, i en så kallad byggaktörsdriven planprocess, men det är inte en grund för planprioritering.

Kommunen har heller inte möjlighet att prioritera fram de detaljplaner som är konsultdrivna/byggaktörsdrivna, då även de detaljplanerna kräver resurser från kommunen, inte minst för sakkompetenser, granskning och administration. Dessa resurser skulle då behöva tas från andra pågående detaljplaner som försenas eller andra planerade starter av detaljplaner som då förskjuts.

Om en detaljplan kan tas fram av konsult/byggaktörsdriven detaljplan bestäms först inför start av detaljplan och bedöms utifrån kommunens rådande portfölj av pågående detaljplaner, detaljplanens fysiska förutsättningar och exploatörens erfarenhet/kunskap om planprocessen.