Rystad - del av Distorp 2:1 med flera (Verksamhetsområde Distorp-Gärstad)

Norr om E4:an, i anslutning till Tekniska verkens Gärstadområde, planeras ett nytt större verksamhetsområde. Mark för verksamheter är mycket viktigt för kommunens fortsatta utveckling och Distorp bedöms sammantaget vara den mest lämpliga platsen, bland annat på grund av läget intill E4:an. Nu tar vi fram en detaljplan för att möjliggöra det nya verksamhetsområdet.

Röd markering visar planområdet. Klicka på bilden för att se den i större format.

Bakgrund

I Linköping finns det en stor efterfrågan på mark för verksamheter. Mark för verksamhetslokaler behövs för att Linköping och regionen ska kunna fortsätta att växa och utvecklas. Det finns ett stort intresse från företag att etablera sig i Linköpings kommun men det råder idag stor brist på planlagd verksamhetsmark. Efterfrågan gäller för nyetableringar, men även för verksamheter som behöver omlokaliseras.

Kommunen behöver inom de närmaste åren kunna erbjuda mark på annan plats till de verksamheter som behöver flytta på grund av den stora stadsutveckling Linköping står inför, bland annat på grund av de nya tågspåren, den nya stationen och utvecklingen av dess omgivning.

Plats behövs för verksamheter som kräver stora ytor, som genererar mycket trafik och som av olika anledningar inte kan placeras mer centralt i staden eller närmare bostäder, till exempel för att de bullrar.

Linköpings kommun har tagit fram ett förslag till en ny detaljplan för fastigheten Distorp 2:1 med flera. Planområdet ligger strax norr om E4:an och cirka fem kilometer från Linköpings centrum, intill Tekniska verkens verksamhetsområde Gärstadområdet.

Området är utpekat som verksamhetsområde både i Översiktsplan för staden från år 2010 och i Fördjupad översiktsplan för Ekängen-Roxtuna och Distorp-Gärstad från år 2012. Förslaget till den nya detaljplanen stämmer väl överens med översiktsplanen. Kommunens ambition är att fortsätta utvecklas. Det innebär att fler bostäder, ett starkt näringsliv och fler arbetstillfällen behövs.

Området är cirka 240 hektar och består idag till största del av jordbruksmark med åkerholmar och skogspartier.

Ett startbeslut har tagits för ett större geografiskt område i Distorp än denna detaljplan. Efter att startbeslutet fattades har området utretts mer och ett förslag till den första detaljplanen har nu tagits fram. Denna detaljplan omfattar de östra och södra delarna i det verksamhetsområde som pekats ut i översiktsplanen.

Sammanfattning av förslaget

Syftet med detaljplanen är att skapa möjligheter för ett nytt verksamhetsområde för olika former av ytkrävande, transportintensiva och omgivningspåverkande verksamheter och industrier. Detaljplanen är ett led i att under lång tid framöver tillmötesgå efterfrågan på verksamhetsmark i ett attraktivt läge i kommunen i anslutning till E4:an och Gärstadområdet.

Detaljplanen möjliggör en utbyggnad med verksamhetsmark om drygt 162 hektar. Cirka 54 hektar planläggs som natur och består av bevarade naturvärden och nyskapade gröna miljöer för exempelvis hantering av dagvatten och skyfall. De mest fornlämningsrika områdena bevaras inom naturmark. Delar av säterierna Staby och Distorp med trädgårds- och parkmiljöer värnas och avses att bevaras. Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplan.

Strukturen för området med gator, grön- och blåstruktur och verksamhetsmark. Ljusgråa ytor visar föreslagen verksamhetsmark. Röd linje visar planområdet.

Verksamhetsområde i attraktivt läge - en förutsättning för kommunens utveckling

Kommunens ambition är att fortsätta utvecklas. Det innebär att fler bostäder, ett starkt näringsliv och fler arbetstillfällen behövs. Det föreslagna området är avgörande för att under lång tid framöver kunna tillmötesgå efterfrågan på verksamhetsmark i ett attraktivt läge i kommunen.

Flera bedömningar och avvägningar ligger till grund för förslaget till ett nytt verksamhetsområde på denna plats. En avgörande faktor är det mycket goda logistiska läget som området har och kommer att få i framtiden. Det finns det en stor efterfrågan på mark för verksamheter i Linköping. Mark för verksamhetslokaler behövs för att Linköping, och regionen, ska kunna fortsätta att växa och utvecklas.

Verksamhetsmark i lägen nära men utanför staden behövs för företag som påverkar sin omgivning på olika sätt, till exempel genom buller, lukt eller transporter och som därför inte kan ligga i anslutning till bostäder.

Att Distorp-Gärstad ligger i direkt anslutning till Tekniska verkens Gärstadområde ger förutsättningar för att skapa synergier mellan verksamheter. Området ligger även vid E4:an med direkt tillgång till den nya trafikplatsen som planeras i anslutning till området. Verksamhetsmark i ett attraktivt läge och i anslutning till E4:an är en förutsättning för att Linköping ska fortsätta att vara en tillväxtkommun.

Sammantaget är Distorp-Gärstad den mest lämpliga platsen för ett nytt större verksamhetsområde i Linköpings kommun. Områdets utveckling bedöms vara helt avgörande för kommunens pågående och framtida utveckling.

Jordbruksmark bebyggs endast för att tillgodose väsentliga intressen

Linköping är en kommun med hög andel jordbruksmark. Vår jordbruksmark är värdefull och vi vill bevara den. Samtidigt behöver kommunen kunna fortsätta att växa och utvecklas. För att tillgodose behoven av bostäder, lokaler för företag och infrastruktur är det ibland nödvändigt att bygga på jordbruksmark.

Inriktningen i översiktsplanen är att planera för en rundare, tätare och mer sammanhållen stad. Det innebär att inriktningen är att begränsa att staden sprider ut sig för mycket på den jordbruksmark som omger Linköping.

I vissa fall kan det anses motiverat att ta jordbruksmark i anspråk för att kommunen ska kunna växa och utvecklas på ett hållbart sätt.

Linköpings kommun gör bedömningen att jordbruksmark behöver tas i anspråk på denna plats eftersom det inte finns några andra bra alternativ för ett större verksamhetsområde med plats för denna typ av verksamheter.

Kommunen följer Miljöbalken genom att endast ta jordbruksmark i anspråk för att tillgodose väsentliga samhällsintressen som inte kan tillgodoses på ett annat sätt.

Kommunens inriktning är att när jordbruksmark tas i anspråk, så ska det göras på ett effektivt sätt. Därför har målet med förslaget varit att planlägga så mycket verksamhetsmark som möjligt inom planområdet. Andra motstående intressen har därför fått stå tillbaka för att skapa ett effektivt verksamhetsområde med stora sammanhängande ytor.

Det visuella intrycket

Intrycket av området kommer att förändras från omgivande platser. Nya byggnader ska därför utformas för att inte ta över landskapsbilden och intrycket av Linköping. Målsättningen är att verksamhetsområdet ska smälta in i landskapet och låta andra mer tongivande byggnader och landmärken synas.

Bebyggelsens färgskala anpassas till omgivningen för att minska den visuella påverkan.

Bebyggelsen varierar från 9 till 40 meter inom området. På de flesta platser tillåts byggnader upp till 25 meter. Den högsta bebyggelsen ska placeras i anslutning till skogsområden i områdets nordöstra samt södra del. Skogsområdena bedöms till viss del mildra och möta den höga bebyggelsen.

Ut mot E4:an och vid de två säterierna Distorp och Staby ska bebyggelsen vara lägre (17 respektive 9 meter), för att värna om intrycket respektive den äldre bebyggelsen.

Trafik och gatunät

Detaljplanen innebär att ett nytt gatunät byggs ut inom området. En infart till området kommer att skapas från trafikplats Linköping östra, vid E4:an i söder.

Trafikverket kommer att bygga om trafikplatsen i samarbete med Linköpings kommun, så att av- och påfart norrut möjliggörs. Idag finns endast av- och påfart söderut in mot centrala Linköping. En utbyggnad av trafikplatsen är en förutsättning för verksamhetsområdet.

En av inriktningarna i förslaget är att tydligare koppla ihop Distorp och Ekängen med Linköpings stad. Områdets huvudgata ska bli ett attraktivt alternativ till Ekängsvägen. Den nya huvudgatan ska avlasta Ekängsvägen och säkerställa framkomlighet vid oförutsedda händelser.

Längs med huvudgatan planeras tre stycken cirkulationsplatser (rondeller).

Ett gång- och cykelstråk skapas längs med den nya huvudgatan från Ekängen (Näsby) och ner till bron över E4:an och vidare till Tallboda.

Gatustrukturen inom planområdet samt viktiga vägar runt omkring.

Natur- och kulturmiljö

Detaljplanens område är cirka 240 hektar. Av denna yta föreslås cirka 162 hektar, drygt 67 procent, byggas ut med verksamhetslokaler.

Under framtagandet av förslaget har avvägningar mellan bevarande av naturvärden, kulturmiljövärden och möjliggörandet av ett effektivt verksamhetsområde varit centrala.

Den föreslagna strukturen för området har anpassats för att begränsa miljökonsekvenserna på bland annat kulturmiljö, naturmiljö och vatten. Cirka 54 hektar, 23 procent av området, planeras som natur, vilket innebär att marken inte får bebyggas. I denna del av området ska befintliga naturvärden bevaras och nya gröna miljöer skapas, exempelvis för hantering av dagvatten och skyfall.

Karta som visar områdets struktur. Gråa ytor är verksamhetsmark. Gröna ytor är bevarad natur. De gröna pilarna visar två bevarade grönstråk (A och B) och ett nytt grönstråk längs med huvudgata A genom området.

I området finns flera områden med värdefull natur. Alla delar av området med de högsta naturvärdena bevaras, liksom en majoritet av alla objekt som omfattas av det generella biotopskyddet. Områdets struktur har anpassats för att stärka biologiska samband och för att tillgodose de behov som fladdermöss och större vattensalamander har. Förslaget innebär även att livsmiljöer för bland annat fåglar, fladdermöss och groddjur bevaras.

Ett sammanhängande grönt område skapas i den södra delen av området.

I området finns många fornlämningar. De delar av detaljplaneområdet som är rikast på fornlämningar bevaras. Delar av säterierna Staby och Distorp med trädgårds- och parkmiljöer värnas och avses bevaras.

Bilden visar ett bebyggelseförslag över hur verksamhetsområdet kan komma att utformas.

En inzoomning av planområdets södra del med E4an i förgrunden. Bilden visar ett utformningsalternativ med nästintill den maximala bebyggelse som tillåts enligt detaljplaneförslaget. Bilden är tagen från kommunens 3D-modell av planområdet.

En inzoomning av planområdets norra del med ett utformningsalternativ som i stort sett visar den maximala bebyggelse som tillåts enligt detaljplaneförslaget. Bilden är tagen från kommunens 3D-modell av planområdet.

Miljökonsekvensbeskrivning

Kommunen gjorde inledningsvis den sammanvägda bedömningen att detaljplanen bedöms kunna ge upphov till betydande miljöpåverkan. En strategisk miljökonsekvensbeskrivning (MKB) har därför tagits fram till detaljplanen. De redovisade miljökonsekvenserna är naturmiljö, kulturmiljö och vattenmiljö. Bedömningen i miljökonsekvensbeskrivningen är att konsekvenserna för naturmiljö bedöms bli måttligt negativa till negativa. För kulturmiljö bedöms konsekvenserna bli måttligt negativa till stora negativa. För vattenmiljö bedöms konsekvenserna bli inga eller försumbara med ingen eller ringa störning på ytor och/eller funktioner. Se miljökonsekvensbeskrivningen.

Tidplan

Detaljplanen beräknas preliminärt kunna antas under det fjärde kvartalet 2025 och få laga kraft tidigast i början av 2026. Utbyggnaden av området planeras preliminärt att starta år 2027 och pågå under lång tid framöver. Den första delen av utbyggnaden blir kommunal infrastruktur som gator, ledningar, diken och dammar.

Förslaget i 3D

Frågor och svar

Linköpings kommun har som ambition att fortsätta att utvecklas och växa genom att skapa fler bostäder och arbetstillfällen så att fler människor kan flytta till Linköping. Fler invånare och företag ger mer skatteintäkter vilket är positivt för kommunens utveckling. Strategin för stadsutvecklingen är att planera för en rundare, tätare och mer sammanhållen stad och därmed begränsa att staden sprider ut sig för mycket på jordbruksmarken som omger Linköping.

I Linköpings översiktsplan från 2010 pekas denna plats ut som verksamhetsmark. I arbetet med översiktsplanen gjordes många utredningar bland annat en så kallad lokaliseringsutredning för att se vilka funktioner som ska placeras var i kommunen. Denna plats anses lämplig för verksamheter av flera anledningar. Området består till största del av obebyggd mark och ligger inte i direkt anslutning till något sammanhängande bostadsområde vilket gör att det är möjligt med verksamheter som på olika sätt kan påverka omgivningen, till exempel genom att de bullrar. Det är också en fördel att Gärstadverken ligger i anslutning, vilket kan ge möjligheter att skapa synergier mellan verksamheter. Området ligger vid E4:an vilket gör att trafik och transporter som ska till verksamhetsområdet kan svänga av direkt istället för att köra genom staden. Trafikverket kommer att bygga ut trafikplatsen Linköping Östra så att det blir en av- och påfart norrut, idag finns endast en söderut. Denna plats är sammantaget den mest lämpliga för ett större verksamhetsområde i Linköping, och det saknas ett mer lämpligt alternativ.

Linköpings kommun har som ambition att fortsätta att utvecklas och växa genom att skapa fler bostäder och arbetstillfällen så att fler människor kan flytta till Linköping. Strategin för stadsutvecklingen är att planera för en rundare, tätare och mer sammanhållen stad och därmed begränsa att staden sprider ut sig för mycket på jordbruksmarken som omger Linköping. Bebyggelseutvecklingen sker i strategiska lägen för att stärka befintlig ortsstruktur, samtidigt som kommunen värnar om värdefull sammanhängande jordbruksmark. Inom tätorten Linköping kan stora delar av bostadsförsörjningen klaras inom stadens utbredning genom så kallad förtätning. Däremot behöver ny verksamhetsmark möjliggöras på jordbruksmark för att kunna flytta verksamheter som idag är inom Ostlänkens utbredningsområde, samt för att möjliggöra nya företagsetableringar.

Miljöbalken är den lagstiftning som reglerar hur jordbruksmark får tas i anspråk för byggnation eller anläggningar i den fysiska planeringen. Enligt lagstiftningen får jordbruksmark endast tas i anspråk för att tillgodose väsentliga samhällsintressen. Några exempel på väsentliga samhällsintressen är bostadsförsörjning och verksamheter som genererar många arbetstillfällen.

Kommunen har gjort bedömningen att det är ett väsentligt samhällsintresse att skapa ett verksamhetsområde här. Ställningstagandet har gjorts att det i detta läge är viktigare att skapa ett verksamhetsområde än att bevara jordbruksmark. Detta ställningstagande gjordes i Översiktsplanen 2010 och utreddes sedan vidare och fastslogs även i Fördjupad översiktsplanen 2012. Översiktsplanen aktualitetsförklaras en gång under varje mandatperiod. Inriktningarna i översiktsplanen har nyligen aktualitetsprövats genom kommunens planeringsstrategi (Planeringsstrategi 2024 – en inriktning för fortsatt översiktsplanering i Linköping, KS 2022-540).

Aktualisering av översiktsplanen sker en gång under varje mandatperiod, det vill säga vart fjärde år. Översiktsplanen innehåller kommunens långsiktiga vision för utvecklingen av Linköping och är det planeringsverktyg som kommunen utgår från gällande när, var och vilka detaljplaner som ska startas och när förfrågningar kommer in för etableringar. Inriktningarna i översiktsplanen har nyligen aktualitetsprövats genom kommunens planeringsstrategi (Planeringsstrategi 2024 – en inriktning för fortsatt översiktsplanering i Linköping, KS 2022-540).

Det beror bland annat på vilka företag som vill etablera sig här och vilka verksamheter som behöver flytta på grund av Ostlänken. Det kan till exempel bli tillverkningsindustri, logistik, lager, drivmedel och återvinning men det finns också möjlighet till lunchrestauranger, servicebutik, och liknande som också behövs i ett verksamhetsområde där många kommer arbeta. Verksamheter som på olika sätt riskerar att störa omgivningen kan placeras inom området, förutom i vissa lägen där det inte bedömts som lämpligt, till exempel inte närmast boende utanför planområdet. De verksamheter som vill etablera sig här och som kan vara störande för omgivningen kommer att behöva miljötillstånd. Det är en separat process som sker längre fram i tiden.

Nej, inom planområdet kommer ingen kunna bo. Kommunen kommer inte att planlägga för bostäder utan för verksamheter, gator och natur. De som bor inom planområdet idag kommer alltså behöva flytta. Mer information om detta kommer via respektive hyresvärd.

Utanför planområdet kommer det vara möjligt att bo kvar. I planen kommer vi göra anpassningar för att möjliggöra det genom att till exempel inte lägga verksamheter som påverkar sin omgivning i direkt närhet till bostäder.

Under samrådet 25 september-6 november har alla möjlighet att lämna in sina synpunkter. Kommunen sammanställer sedan alla synpunkter och besvarar dem i en samrådsredogörelse som tas fram till detaljplanens granskningsskede. Alla är välkomna att framföra sina synpunkter till oss, så försöker vi ta med dem i planeringen. Det är dock många olika intressen som ställs mot varandra och kommunen är tydlig i att högsta prioritet här är att planera för att skapa ett verksamhetsområde. Den som senast under granskningstiden har inkommit med skriftliga synpunkter och som inte har fått sina synpunkter tillgodosedda har möjlighet att överklaga. Det är första överklagandeinstans som tar ställning till om den som har överklagat har rätt att få sin sak prövad.

Den preliminära tidplanen är att detaljplanen ska antas av kommunfullmäktige i december 2025. Preliminärt kan de första delarna börja byggas cirka år 2027. Då startar vi med ledningar och gator. Vi vet ännu inte i vilken del vi kommer börja bygga. Utbyggnaden av verksamhetsområdet kommer troligen att ske etappvis och pågå under många år.

Bebyggelsen varierar från 9 till 40 meter inom området. På de flesta platser tillåts byggnader upp till 25 meter. Ut mot E4:an och vid de två säterierna Distorp och Staby ska bebyggelsen vara lägre (17 respektive 9 meter), för att värna om intrycket respektive den äldre bebyggelsen.

Bebyggelsens färgskala ska anpassas till omgivningen för att minska den visuella påverkan, byggnader ska ha dova jordfärger eller dämpad gråskala. I vissa lägen kommer vallar skapas och träd planteras. Träden kommer inte dölja verksamhetsområdet men bidra till en mjukare inramning.

Vilka verksamheter som kommer att etablera sig i området vet vi inte ännu. Risk för påverkan från exempelvis buller och luftutsläpp från verksamheter kommer att hanteras i tillståndsprocesserna för etablering av störande verksamhet.

För att göra området attraktivt för många olika typer av verksamheter och industrier på lång sikt är detaljplanen flexibel. Dels vad gäller vilka typer av verksamheter som kan finnas på platsen och dels i hur byggnader kan utformas i höjd och storlek. Eftersom behovet ser olika ut för olika verksamheter så kommer detta troligtvis variera, en del verksamheter behöver stora eller höga byggnader, andra kan behöva mindre byggnader men mer mark runtomkring. I det framtagna förslaget har kommunen utgått från de kunskaper vi har idag och samtidigt försökt ta höjd för behov som kan uppstå i framtiden.

Distorps säteri ägs av Linköpings kommun. Staby gård ägs av en privat fastighetsägare. De centrala delarna av Staby och Distorps säterier avses att bevaras och skyddas i detaljplanen genom varsamhetsbestämmelse för åtta byggnader. Bedömningen har gjorts att det kan bli svårt att hitta en framtida möjlig användning för säterierna om de skyddas i planen och säterierna behöver få möjlighet till utveckling för att kunna integreras som en del i det nya verksamhetsområdet. Nya byggrätter vid säterierna möjliggörs därför. Detta innebär en påverkan på dessa känsliga miljöer men avvägningen har gjorts att det är viktigare att möjliggöra en utveckling av området och säterimiljöerna snarare än att bevara dem i sin helhet. Avsikten är dock att i möjligaste mån försöka hitta en användning och utveckling som ändå möjliggör en historisk avläsbarhet och kontinuitet.

Presentation samrådsmöte

Presentation samrådsmöte Distorp-Gärstad 241023

Process

Detaljplanen handläggs med utökat förfarande enligt plan- och bygglagen 2010:900. Samråd pågick 25 september-6 november 2024. Samrådsmöte hölls den 23 oktober 2024.

Bearbetning

Synpunkter som kommer in under samrådet kan leda till att detaljplaneförslaget bearbetas. Det innebär att detaljplaneförslaget omarbetas för att bättre anpassas till platsens förutsättningar. Kommunen svarar på inkomna synpunkter i en så kallad samrådsredogörelse.

Vill du veta mer om stadsutvecklingsprocessens alla delar?

På sidan Stadsutvecklingsprocessen finns beskrivningar av hela processen och dess delar.

Stadsutvecklingsprocessen - så här går det till när vi planerar framtidens Linköping

Planhandlingar

Samråd

Distorp Planbeskrivning, Samrådshandling

Distorp Undersökning om betydande miljöpåverkan, Samrådshandling

Distorp Plankarta del 1, Samrådshandling

Distorp Plankarta del 2, Samrådshandling

Distorp Miljökonsekvensbeskrivning, Samrådshandling

Planeringsunderlag

Utredningar

Arkeologisk utredning

Kompletterande arkeologisk utredning

Markavvattningsföretag

Inventering av fladdermöss

Fågelinventering

eDNA-analys av groddjur

Planeringsunderlag att beställa

Dokumenten nedan är inte tillgänglighetsanpassade dokument, dvs de kan inte läsas upp av en skärmläsare och publiceras därför inte på webbsidan. För att ta del av dokumenten använd e-postformuläret Beställ utredning.

Geoteknisk undersökning
Trafikutredning
Landskapsbild och gestaltning
PM resultat arkeologisk undersökning
Naturvärdesinventering
Kulturvärdering Staby säteri
Kulturvärdering Distorp säteri
Kulturmiljöutredning
Dagvatten-och skyfallsutredning
Artskyddsutredning för fladdermöss

Beställ utredning

Om du vill ta del av utredningarna kan du kontakta Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen via e-postformulär nedan. Glöm inte att i meddelandefältet ange vilken detaljplan och utredning det gäller och din e-postadress.

E-post: [email protected]

Kommunens projektledare

Kommunens planarkitekt för projektet är Filippa Blomberg. Exploateringsingenjör är David Kelly. Om du har frågor om projektet skickar du dem till vårt kontaktcenter Kontakt Linköping, som svarar på dina frågor direkt eller hänvisar dig till rätt person.

Kontakt Linköping

Linköpings kommuns kontaktcenter svarar på dina frågor och ger dig information om kommunens tjänster.

Telefon: 013–20 60 00
Telefontid: måndag-fredag klockan 07:30-17:00 (juni - augusti, 07:30-16:00)

Så ska området och Linköping utvecklas

Varför ska ni bygga just här? Varför bygger ni på grönområden? Var ska jag parkera i stan? Läs mer om inriktningarna för hur Linköping ska utvecklas så att vi alla kan bo, verka och njuta av livet i Linköping.

Från Grävköping till Framtidsstaden

Hur då?